不雅点网 接连资格大客户退租风云后，华安张江产业园阻塞式基础智商证券投资基金如期发布了 2024年中期叙述。

叙述泄露，该基金在叙述期内兑现收入约8725.7万元，但净利润为负，损失约629.7万元。期末基金总财富达到29.11亿元，净财富为27.78亿元。本期可供分派金额为6224万元，本色分派金额为7550万元。

由于扩募财富是旧年6月份才入池结算，是以收入利润同比并无太多可比性，而底层财富的租约阐扬愈加值得良善。

叙述期内，张江产业园REIT捏有张江光大园和张润大厦两个基础智商样式。甘休6 月末的整 体签约率为 88.31%，出租率为 81.88%（签约率在出租率的基础上商酌了已签署租约但尚未起租的面积），分辨较年头增长5.54和9.88个百分点。

甘休 2024 年 8 月 15 日，本基金基础智商样式举座签约率为 91.42%，出租率为 82.54%，较上半年末均有提高。

尽管盈利贫寒仍未解开，但不错看到张江产业园REIT在积极选藏租约。

半年退换

财报泄露，甘休6 月末，张江产业园REIT签约租出业态漫步主要为集成电路 41.74%（旧年末为34.79%）、TMT（含在线新经济）21.22%（旧年末为25.1%）、金融科技 11.49%（旧年末为11.49%）、先进制造业 11.66%（旧年末捏平）、产业干事配套 2.11%（旧年末为2.13%）、医疗及生命科学0.08%旧年末捏平），其余部分为空置待租，房钱收缴率为 99%。

从业态漫步上不错看到，新签集成电路客户是填补空置的主要孝敬力量，在旧年年报被视为热点板块的TMT则略有降温，业态长入度有所提高。

两个底层财富拆分来看，张江光大园样式 6 月末的签约率为 86.47%，出租率为 78.94%，平均签约合临幸钱为 5.50 元/平/天，较上年平均月末含税有用房钱单价5.40元/平/天略有提高，加权平均剩余租期（按面积加权）为 800 天，较甘休旧年末的672天有所延长。

张润大厦样式 6 月末的签约率为 90.14%，出租率为 84.81%，平均签约合临幸钱为 5.61 元/平/天（较上年平均月末含税有用房钱单价5.63元/平/天略有缩小），加权平均剩余租期（按面积加权）为 914 天，较甘休旧年末的587天大幅延长。

据此，张江产业园REIT财富并未为了提高出租率而过度领受以价换量的妙技。

但值得正经的是，基础智商样式公司（上海中京电子标签集成技巧有限公司、上海张润置业有限公司）的物业处分费收入呈现减少态势，2022年为932.99万元，占基础智商样式公司总收入11.25%，旧年缩小到688.36万元，占比降至6.85%；本年上半年为386.07万元，历程扩募后只比旧年上半年加多约65万元，占比进一步降至5.98%。

财报并未给出物管单价，出租率回升的布景下，不放手运营方关于房钱之外的用度进行一定优惠。

此前在2024博鳌产业科技大会上，金地威新产业扣问院院长、原张江高科总司理葛培健暗示，“我一直强调产业园区是五项收入”，分辨包括房钱收入、物业干事收入、PE投资收入、专科化赋能收入、产业园区屋顶光伏储能的动力收入。

就短期而言，保险筹商性房钱收入照旧大部分产业园区的基本选拔。

又见退租

这半年，张江产业园REIT仍在与退租作战争。

开年1月31日，该基金就公告其于1月29日收到佃农A的退租见知函，筹商于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%。至于剩余租出头积，后续将换签为佃农A母公司旗下的其他企业承租。

从中报不错阐发，截止叙述期末，佃农 A 的剩余租出头积已换签为佃农 A母公司旗下的其他企业，租 赁要求无变化。样式公司上海张润置业有限公司收取佃农 A 退租面积对应的 3.5 个月房钱行动爽约金和免租期房钱返还。

据了解，佃农A实为字节特殊旗下流戏平台朝夕光年，本次退租乃因业务萎缩，其曾为张润大厦的第二大佃农。跟着哲库科技、朝夕光年的震惊，一经张润大厦的三大主力佃农仅剩下燎原科技（租出头积4732闲居米，占比10.96%）。

为顶住将来可能发生的筹商风险，叙述提到外部处分机构将捏续进行以下举措。

其一是按期拜谒各渠谈，并通过组织踩盘， 多时势实验等举措提高样式曝光率；其二是通过法例佃农的面积占比、丰富佃农面积结构和产业结 构、退换佃农面积到期时辰等合理租控门径，以幸免较短时辰周期内长入产生到期面积和退租面 积的情况发生；其三是与本基金的原始权柄东谈主义江高科和张江集团造成联动，提高区域内佃农把控力；终末是精良追踪市集，提高储备佃农数目和质料。

其中与原始权柄东谈主联动这少许，在张江高科2024年度“提质增效重答复”举止决策也有关连表述：2024年公司将充分施展张江高科园区品牌和产业基因上风，锁定集成电路等硬科技界限行动主要赛谈，通过投孵联动汲引样式、深远产业链找寻样式、打造基金矩阵遮盖样式、蔓延投后赋能样式等方式不断助力产业技巧兑现冲突，完善分娩因素革命型设置。

现在张江高科出租样式一起位于张江板块，主要为研发楼、厂房、 工业，财报泄露，上半年这部分房钱收入4.85 亿元，同比下落 3.24%，甘休上半年末末，张江高科出租房地产总面积150.7万闲居米，较年头增长13.21%。

从邻近市集来看，把柄世邦魏理仕关连统计，由于二季度市集有所回暖，上海产业园区市集上半年净吸纳量 12.3 万闲居米，同比上涨 57%。同期上半年新增项缱绻长入供应股东空置率上涨2.7个百分点至20.7%。

先后踩坑哲库、字节之后，张江产业园REIT或将更为爱重里面招商资源，但张江高科自己业务一样承压，且张江科学之门等增量样式正处于前期招商运营阶段，此时能为REIT出表样式进行联动的意愿和才气存在不笃定性。

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